Il mondo dei mutui è come l’andamento dei tassi, sempre in movimento e le novità non riguardano soltanto la scelta dei tassi o la proposta di soluzioni creditizie particolari.
Qualche volta in gioco ci sono le altre spese, per esempio quelle per il conto corrente o per le provvigioni.
Partiamo dall’iniziativa portata avanti da Re/Max, un network di franchising immobiliare molto conosciuto nel nostro paese. Il progetto si chiama “Zero Provvigioni all’acquirente” e prevede che chi acquista un immobile non paghi la provvigione, cosa che oggi è molto comune.
Le liberalizzazioni, se approvate in via definitiva, porteranno qualche novità anche nel settore dei mutui. In particolare gli istituti di credito non potranno più chiedere ai clienti di sottoscrivere delle polizze con agenzie collegate alla banca.
Una rata con l’indicizzazione sempre in linea con il costo del denaro corrente, a fronte di finalità legate all’acquisto oppure alla ristrutturazione di immobili ad uso civile. Sono queste le principali caratteristiche del Mutuo Variabile di Webank, Banca online del Gruppo BPM, Banca Popolare di Milano. Possono richiedere il Mutuo Variabile Webank le persone fisiche che risiedono nel nostro Paese da almeno tre anni; l’età minima richiesta è pari a 18 anni, mentre quella massima è di 60 anni a fronte del piano di ammortamento che deve comunque concludersi entro il compimento del 75-esimo anno. L’indicizzazione del prodotto è chiaramente al tasso variabile, l’euribor più lo spread definito a livello contrattuale; pur tuttavia, in funzione degli importi erogati lo spread si abbassa.
L’Isvap denuncia ancora una volta i costi esagerati delle commissioni sulle polizze legate ai mutui; le commissioni arrivano fino al 79% stando alle rilevazioni a cura dell’Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni Private e di Interesse Collettivo, ed alle dichiarazioni fornite dal Presidente dell’Isvap, Giancarlo Giannini, nella conclusioni alla relazione annuale. Trattasi quindi di una cosa alquanto esagerata ed infatti il presidente dell’Isvap ha fatto presente l’impegno di arrivare ad una pronta soluzione del problema. Se tutto questo non arriverà si può parlare tranquillamente di una sconfitta per le famiglie e per tutti quelli che hanno bisogno di un mutuo. La polizza sul mutuo, lo ricordiamo, è un prodotto molto importante, in quanto protegge dai rischi di insolvenza per varie cause, ma il premio rientra tra i costi accessori del finanziamento ipotecario che, quindi, nel complesso, viene a costare molto di più se vengono applicate commissioni e provvigioni esagerate.
Un mutuo a tasso variabile, ma con il tetto massimo, e con la possibilità di poter passare comunque al tasso fisso per due, cinque, oppure dieci anni. Si presenta così il “Mutuo tasso protetto” proposto dal colosso bancario e finanziario Barclays per chi punta ad acquistare immobili stipulando un finanziamento ipotecario che offre tranquillità e serenità su misura. In particolare, fino e non oltre il 15 giugno del 2011, il Mutuo tasso protetto di Barclays viene proposto con uno spread all’1,65%, ed un tetto massimo al 5,99%. In particolare, l’indicizzazione del mutuo è all’euribor con scadenza a tre mesi, mentre se si passa alla formula a tasso fisso, nel corso del piano di ammortamento, l’indicizzazione passa al tasso IRS a 2, 5 oppure a 10 anni in base ai valori vigenti al momento del cambio di tasso. Il tutto fermo restando che il Cap è attivo nei periodi di pagamento della rata con il tasso variabile, mentre con il pagamento delle rate a tasso fisso la protezione, in accordo con quanto si legge sul sito Internet di Barclays, non sarà attiva.
Ad oggi il 18% delle richieste di mutuo ha come finalità quella della surroga, ovverosia il trasferimento del finanziamento ipotecario dalla vecchia alla nuova banca senza costi accessori così come prevedono le attuali Leggi vigenti. A rilevarlo con un’indagine è stato il Portale Mutui.it che, inoltre, ha messo in risalto come per i clienti bancari la surroga rappresenti una delle più importanti modifiche degli ultimi anni. Non a caso negli ultimi sei mesi il Portale ha rilevato un flusso di surroghe in aumento del 3% negli ultimi sei mesi rispetto allo stock di finanziamenti ipotecari complessivamente sottoscritti. Da questo punto di vista le famiglie più “virtuose” che chiedono la surroga sono quelle del Trentino Alto Adige, con una percentuale pari a ben il 31%; a seguire c’è il Friuli Venezia Giulia con il 29,2% e poi a ruota le Marche, la Sardegna, l’Emilia-Romagna e la Regione Veneto dove due famiglie su dieci quando chiedono un mutuo lo fanno proprio con il fine della portabilità. Da questo punto di vista, invece, i fanalini di coda sono la Regione Calabria e la Basilicata con percentuali al di sotto del 10%.
La surroga di un mutuo, grazie alle liberalizzazioni degli anni scorsi, è senza costi a carico del contraente. A fronte però della portabilità del mutuo dalla vecchia alla nuova banca, in passato c’è stato il problema legato alla presenza, presso la vecchia banca, di coperture assicurative per le quali, associate al mutuo, si pagava o un premio annuo, oppure addirittura un premio in un’unica soluzione. Che fine faceva allora la polizza una volta surrogato o estinto, tramite sostituzione, il mutuo presso la vecchia banca? Ebbene, al riguardo finora la confusione è regnata sovrana visto che la vecchia banca, a propria discrezione, quando andava bene, restituiva al cliente la quota di premio assicurativo non goduto; oppure permetteva di modificare il beneficiario della polizza; oppure ancora non permetteva nessuna delle due soluzioni descritte. Queste condizioni hanno spesso rappresentato un ostacolo alla portabilità dei finanziamenti ipotecari e, quindi, al mercato dei mutui in Italia con finalità di surroga.
Un finanziamento ipotecario con un tasso di interesse iniziale, applicato per i primi tre anni, fisso e vantaggioso, mentre poi per gli anni successivi la rata risulta essere indicizzata con il tasso variabile. Si presenta così “Zaffiro”, un finanziamento ipotecario ideato da Sella.it per chi, come ad esempio i giovani, necessitano di una formula di finanziamento ipotecario agevolato per i primi anni di pagamento del mutuo. Trattasi, nello specifico, di un prodotto che offre da un lato una spesa iniziale certa e contenuta che dà tranquillità ai mutuatari, e dall’altro per gli anni successivi la possibilità di poter pagare una rata con l’applicazione degli interessi con il tasso variabile e quindi alle migliori condizioni di mercato vigenti nel periodo di pagamento del mutuo. La rata, nel tempo, infatti, può scendere come salire di importo in base alle oscillazioni di mercato dei tassi di interesse. Il tutto a fronte della possibilità, con il “Mutuo Zaffiro per Giovani” di Sella.it, di poter andare a stipulare una polizza che protegge il contraente da imprevisti ed eventi negativi che possano mettere a rischio per un certo periodo il rimborso puntuale delle rate o addirittura dell’intero debito residuo.
L’Isvap torna alla carica sui mutui, ed in particolare sulle polizze assicurative collegate, ribadendo il proprio no al conflitto di interessi. Al riguardo l’Istituto nella giornata di ieri, giovedì 16 dicembre 2010, ha emesso un nuovo comunicato stampa annunciando d’aver messo sul proprio sito Internet, www.isvap.it, in pubblica consultazione, lo schema di norma regolamentare finalizzato a disciplinare il conflitto di interessi degli intermediari assicurativi nell’offerta di polizze delle quali risultano essere anche beneficiari. Nel comunicato ufficiale l’Istituto spiega che la decisione di avviare la consultazione pubblica segue le decisioni del Tar del Lazio che ha dato ragione, per meri vizi procedimentali, ad Assofin, Assilea, Associazione Bancaria Italiana (ABI) ed alcune società finanziarie e banche che sul regolamento dell’Isvap avevano presentato ricorso. A questo punto, entro e non oltre il 31 gennaio del 2011, le Associazioni dei Consumatori e gli operatori saranno chiamati a fornire dei contributi che saranno successivamente vagliati ed esaminati con attenzione dall’Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni Private e di Interesse Collettivo.
A partire dallo scorso 1 dicembre 2010, in materia di finanziamenti ipotecari e di polizze abbinate ai mutui sono entrate in vigore delle importanti novità a tutela dei consumatori. Questo al fine di fornire maggiore trasparenza su prodotti come quelli relativi alle assicurazioni sul credito che, tra l’altro, sono stati oggetto di proteste e critiche da parte delle Associazioni dei Consumatori. Così come disposto in particolare dall’Isvap, per i prodotti assicurativi da sottoscrivere dovrà essere fornito al cliente l’apposito fascicolo informativo che, tra l’altro, dovrà essere redatto in base ad un apposito schema standardizzato. In questo modo l’Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni Private e di Interesse Collettivo punta sia a fare chiarezza, sia a mettere ordine, in materia di prodotti assicurativi, sugli obblighi di informazione e su quella che è mera pubblicità.
Per i clienti di età compresa tra i 18 ed i 65 anni, che hanno stipulato un mutuo, Banca Marche propone una interessante gamma di polizze abbinabili, tra cui l’assicurazione “Mutuo Difeso Plus“, un prodotto in grado di poter proteggere il mutuatario da ogni “rovescio”, ovverosia dagli imprevisti e dagli eventi negativi della vita lavorativa e quelli legati alla salute. In particolare, il prodotto di sostituisce al contraente nel rimborso parziale o totale del debito residuo del finanziamento ipotecario nei casi di decesso per infortunio o malattia, perdita dell’impiego, malattia grave, ma anche l’inabilità temporanea e quella totale sempre a causa di malattia o di infortunio. A fronte del verificarsi del sinistro, in caso di eventi ed imprevisti di natura definitiva, l’assicurazione Mutuo Difeso Plus copre il rimborso del debito residuo ancora da pagare fino ad un massimale pari a ben 500 mila euro.
Per la portabilità del mutuo, ovverosia per le cosiddette operazioni di surroga sui finanziamenti ipotecari, Barclays propone i prodotti di Woolwich sia con il tasso variabile, sia con il tasso fisso e quello misto. In questo modo un mutuatario che ha già acceso un finanziamento immobiliare presso altre banche lo può portare in Barclays potendo andare a sfruttare i vantaggi previsti ed in particolare condizioni migliorative per quel che riguarda l’importo della rata mensile da pagare, la durata e/o la tipologia di tasso rispetto a quello in corso di pagamento presso la vecchia banca. Ad esempio, con la formula a tasso variabile è possibile stipulare il Mutuo Woolwich a tasso variabile e rata costante, oppure quello variabile con opzione che può permettere al mutuatario di poter passare alla formula a tasso fisso. Anche con la formula a tasso misto c’è il Mutuo Woolwich variabile con opzione, ma attualmente Barclays propone anche il “Mutuo Fisso 5 Rinegoziabile” ed il “Mutuo Fisso 10 Rinegoziabile”.
Un mutuo è importante stipularlo al fine di poter comprare casa, ma è altrettanto importante proteggerlo. Per farlo occorre chiaramente andare a stipulare ed associare al finanziamento immobiliare una copertura assicurativa che permetta al mutuatario di sentirsi al sicuro durante tutto il piano di ammortamento senza dover andare ad impegnare tutti i propri risparmi in caso di imprevisti o eventi negativi di natura temporanea o definitiva. Ebbene, al riguardo il Gruppo Intesa Sanpaolo, a fronte della possibilità di poter associare ai mutui del Gruppo il prodotto “Polizza ProteggiMutuo“, ha ideato “Prestito ProteggiMutuo“, il finanziamento finalizzato proprio alla stipula della copertura assicurativa che a fronte del tasso di interesse bloccato permette di poter andare a frazionare nel tempo i pagamenti relativi al premio della polizza.
Quello delle assicurazioni associate ai mutui è un tema caldo, molto caldo, visto che l’Isvap ha emanato un importante regolamento, a tutela dei consumatori, che però è stato impugnato dalle banche. E’ giusto che un Istituto di credito offra oltre al mutuo, rendendola spesso vincolante, anche l’assicurazione opzionale complementare? E, in tal caso, si rischia di pagare di più a fronte delle stesse garanzie che si potrebbero avere, a fronte di un premio più basso, stipulando lo stesso prodotto, ad esempio, con una compagnia di assicurazioni che non ha alcun “conflitto di interessi” con la Banca. Ebbene, se l’Isvap in merito è intervenuta è chiaro che il legittimo sospetto ci sia specie se si considera che, in accordo con quanto riporta Libero Giulietti sul sito dell’Aduc, le banche con la polizza opzionale sugli interessi ci guadagnano due volte.